مهاجرت آنلاین │ مؤسسه حقوقی بینالملل سفیران مهاجر آبنوس
راهنمای عملی و مرحلهبهمرحله خرید ملک در فرانسه برای خریداران بینالمللی — هزینهها، مالیاتها، نقش نوتِر (notaire)، بررسی حقوقی، تأمین مالی و نکات کلیدی. مشاوره رایگان از مشاوران مهاجرت آنلاین.
چرا فرانسه؟
ازار ملک فرانسه با تنوع جغرافیایی و تقاضای پایدار (از آپارتمانهای شهری پاریس تا ویلاهای ساحلی) گزینهای مناسب برای سرمایهگذاری، اجاره کوتاهمدت یا خانه دوم است.
چه کسانی میتوانند خرید کنند
اتباع خارجی (غیرمقیم یا مقیم) معمولاً میتوانند آزادانه ملک در فرانسه بخرند؛ تنها در برخی مناطق حساس مرزی یا در موارد خاص نیاز به مجوز محلی است. برای خرید به یک شماره مالیاتی فرانسوی و نماینده محلی توصیهشده نیاز دارید.
خلاصه هزینهها
هزینههای نوتِر و مالیات انتقال («frais de notaire / droits de mutation»): برای املاک دست دوم معمولاً بین ۶–۸٪ قیمت معامله (گاهی بیشتر بسته به دپارتمان)، و برای املاک نوساز معمولاً ۳–۴٪ است؛ از ۲۰۲۵ امکان افزایش بخشی از مالیات انتقال در سطح دپارتمانی وجود دارد که هزینهها را کمی بالاتر میبرد.
مالیاتهای مالکیّت (Taxe foncière) و مالیات محلِ سکونت (Taxe d’habitation): صاحبان ملک مسئول پرداخت سالانه taxe foncière هستند و بسته به وضعیت، taxe d’habitation نیز ممکن است اعمال شود.
روند عملیاتی مرحلهبهمرحله خرید ملک در فرانسه
۱) تعیین هدف و بودجه
تعیین کنید: سرمایهگذاری (اجاره کوتاهمدت/بلندمدت)، خانه دوم یا سکونت دائم؛ برآورد اولیه کل هزینه (قیمت ملک + ~۷–۸٪ هزینههای انتقال برای ملک دستدوم یا ~۳–۴٪ برای نوساز + هزینههای آژانس/مرمت).
۲) جستجو و انتخاب منطقه
با توجه به بازده مورد انتظار و سبک زندگی، ناحیهٔ مناسب (پاریس، نیس، بورگوین، ساحل آزور، مناطق روستایی) را انتخاب کنید؛ تحقیق محلی و بازدید حضوری توصیه میشود.
۳) پیشنهاد خرید و «compromis de vente» (پیشقرارداد)
پس از توافق روی قیمت، پیشقرارداد معمولاً با شرط و شروط نوشته میشود؛ خریدار معمولاً پیشپرداختی (معمولاً ۵–۱۰٪) و مهلت بررسی حقوقی دریافت میکند.
۴) انجام بررسی حقوقی و فنی (Due diligence)
وکیل محلی و/یا نوتِر بررسی میکنند: صحت سند، بدهیها و رهنها، وضعیت شهریسازی، مجوزهای ساخت و وضعیت انرژی؛ این مرحله برای جلوگیری از ریسکهای بعدی حیاتی است.
۵) امضای سند نهایی در دفتر نوتِر (Notaire) و پرداختها
سند رسمی بهصورت حضوری در دفتر نوتِر امضا میشود، مالیات انتقال و هزینههای نوتری پرداخت و ملک در ثبت املاک (cadastre) بهروزرسانی میگردد.
۶) مالکیت و مدیریت پس از فروش
پرداخت taxe foncière، بیمه ملک، درصورت اجارهدهی مدیریت املاک و اظهار درآمد اجاره به مالیات فرانسه را برنامهریزی کنید.
تأمین مالی و وام (mortgage)
خریداران خارجی ممکن است بتوانند وام مسکن از بانکهای فرانسوی یا شعب بینالمللی دریافت کنند؛ معمولاً پیششرطهای سند، اثبات درآمد و درصد پیشپرداخت تعیینکننده است. نرخ و مدت بازپرداخت بسته به پروفایل و بانک متفاوت است.
نکات حقوقی و مالی مهم
خرید ملک اقامت خودکار در فرانسه ایجاد نمیکند؛ برای اقامت بلندمدت باید ویزا/اجازه اقامت مناسب را جداگانه پیگیری کنید.
احراز منبع وجوه (تأمین پول خرید) و رعایت قوانین ضدپولشویی الزامی است.
همیشه از نوتِر مستقل و/یا وکیل مسلط به امور بینالملل استفاده کنید تا از ریسکهای حقوقی و مالی جلوگیری شود.
چکلیست سریع قبل از خرید
بررسی عنوان و وضعیت سند (عنوان آزاد از رهن و بدهی)؛
رسیدگی به هزینههای کل معامله (شامل افزایش احتمالی مالیات انتقال ۲۰۲۵)؛
بررسی مالیاتهای سالیانه (taxe foncière) و هزینههای نگهداری؛
استعلام برای امکان اجاره کوتاهمدت (محدودیتهای محلی در شهرها ممکن است وجود داشته باشد).
کوتاه :
آیا خارجیها میتوانند آزادانه خرید کنند؟ بله، در بیشتر موارد؛ جز در برخی مناطق حساس یا موارد استثنایی که نیاز به مجوز دارد.
هزینههای «فراس دی نوتِر» چقدر است؟ برای املاک دستدوم معمولاً حدود ۶–۸٪ کل قیمت؛ برای املاک نوساز ۳–۴٪ (مجموع شامل مالیات انتقال و هزینههای رسمی است).
آیا خرید ملک به من اقامت میدهد؟ خیر؛ خرید ملک بهتنهایی اقامت خودکار نمیدهد—باید ویزا/اجازه اقامت را جداگانه دنبال کنید.
